Homogeneização de Fatores na Avaliação de Imóveis: Um Guia Detalhado dos Principais Fatores Utilizados

 

Homogeneização de Fatores na Avaliação de Imóveis: Um Guia Detalhado dos Principais Fatores Utilizados

A avaliação de imóveis é um processo complexo que exige expertise e conhecimento aprofundado do mercado. Um dos aspectos mais importantes dessa avaliação é a homogeneização de fatores, que visa ajustar os valores de imóveis comparáveis para que sejam mais próximos das características do imóvel que está sendo avaliado.

Neste artigo, vamos explorar em detalhes o processo de homogeneização de fatores, com base na NBR 14653 e na experiência de profissionais experientes no mercado imobiliário.

O que é Homogeneização de Fatores?

A homogeneização de fatores é a técnica utilizada para ajustar os valores de imóveis comparáveis de acordo com suas características específicas, tornando-os mais comparáveis ao imóvel que está sendo avaliado. Essa técnica é fundamental para garantir a imparcialidade e confiabilidade da avaliação, pois permite considerar as diferenças entre os imóveis que influenciam o seu valor de mercado.

Fatores Mais Usados na Homogeneização

Existem diversos fatores que podem ser utilizados na homogeneização de imóveis, cada um com sua importância e impacto no valor final. Alguns dos fatores mais comuns incluem:

• Oferta/Comercialização: Ajusta o valor de acordo com o tempo que o imóvel está no mercado, aplicando deságios para imóveis à venda há muito tempo.
• Localização: Ajusta o valor de acordo com a localização do imóvel em relação ao imóvel avaliando, considerando fatores como proximidade de centros comerciais, transporte público e áreas valorizadas.
• Topografia: Ajusta o valor de acordo com a topografia do terreno, considerando fatores como aclive, declive, necessidade de terraplanagem e risco de alagamentos.
• Frente x Fundos: Ajusta o valor de acordo com a posição do imóvel no terreno (frente ou fundos), considerando fatores como insolação, ventilação e privacidade.
• Idade/Conservação: Ajusta o valor de acordo com a idade e estado de conservação do imóvel, utilizando tabelas como a de Ross-Heidecke para depreciação por idade.
• Padrão Construtivo: Ajusta o valor de acordo com o padrão construtivo do imóvel, utilizando tabelas como as do SINDUSCON para diferenciar os níveis de acabamento.

Como Aplicar a Homogeneização de Fatores

A aplicação da homogeneização de fatores exige análise criteriosa e conhecimento do mercado por parte do corretor avaliador. As tabelas e critérios mencionados acima servem como base, mas o profissional deve considerar as características específicas de cada imóvel e do mercado local para determinar os ajustes adequados.

Pontos Importantes a Considerar

• Experiência do Corretor: A experiência do corretor avaliador é fundamental para interpretar a influência dos fatores na formação do valor do imóvel e definir os percentuais de ajuste adequados.
• Comportamento do Mercado: A aplicação dos fatores deve refletir o comportamento do mercado local, considerando as tendências e preferências dos compradores.
• Arredondamento do Valor: A norma permite o arredondamento do valor final da avaliação em até 1%, para cima ou para baixo, a critério do avaliador.
• Intervalo de Confiança: A norma permite a aplicação de um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor de mercado, reduzindo a precisão da avaliação, mas aumentando a certeza do resultado.

Conclusão

A homogeneização de fatores é uma técnica essencial na avaliação de imóveis, permitindo que o corretor avaliador realize um trabalho preciso, imparcial e confiável. Ao dominar essa técnica e aplicá-la com cuidado, o profissional garante a qualidade da avaliação e contribui para a segurança das transações imobiliárias.

Lembre-se:

• Este artigo é um guia informativo e não substitui a consulta com um corretor avaliador profissional.
• A NBR 14653 estabelece os critérios e procedimentos para a avaliação de imóveis e deve ser sempre consultada pelo profissional.
• A experiência e o conhecimento do mercado local são fatores cruciais para a realização de uma avaliação precisa e confiável.

Esperamos que este artigo tenha sido útil para você!

Um breve resumo de minha trajetória.

Com ampla formação e experiência em gestão e negócios, ingressei no mercado imobiliário no ano de 2019 na área comercial.

Dentro do setor, tive a oportunidade de crescer e desenvolver diversos projetos. Uma dos que mais me chamou a atenção foi a criação e estruturação de um setor conhecido como captação de imóveis, sendo o primeiro contato com a área de avaliação imobiliária. Após alguns anos atuando com avaliação opinativa, busquei se especializar na área de perícia imobiliária.

Hoje prestamos o serviço de avaliação mercadológica,  dentro das normas da NBR14653, com todas as metodologias que cada situação pode exigir. 

Avaliação judicial e extrajudicial. Avaliação para fim de inventário, partilha, doação, contestação de valores, venda, dissolução de sociedade, garantia, entre outras situações que exigem um laudo de avaliação imobiliária.