Modelo de Avaliação de Imóveis conforme NBR 14653: Um guia completo com modelo de avaliação de terreno
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Modelo de Avaliação de Imóveis conforme NBR 14653: Um guia completo com modelo de avaliação de terreno
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A Norma Brasileira 14653 (NBR 14653) define os procedimentos e critérios para a avaliação de bens, incluindo imóveis urbanos. Essa norma é fundamental para garantir a confiabilidade e a imparcialidade das avaliações, servindo como referência para diversos fins, como financiamentos, inventários, compra e venda de imóveis, desapropriações, dentre outros.
O que é o Modelo de Avaliação de Imóveis?
O Modelo de Avaliação de Imóveis conforme NBR 14653 é uma estrutura metodológica que norteia o processo de avaliação, definindo as etapas, os métodos e os instrumentos a serem utilizados. Esse modelo visa garantir que a avaliação seja realizada de forma abrangente, considerando todos os fatores relevantes que influenciam o valor do imóvel.
Etapas do Modelo de Avaliação de Imóveis
O Modelo de Avaliação de Imóveis conforme NBR 14653 é composto pelas seguintes etapas:
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Identificação do Objeto da Avaliação: Nesta etapa, o avaliador define o objeto da avaliação, que pode ser um único imóvel ou um conjunto de imóveis. São coletadas informações sobre o imóvel, como localização, características físicas, documentação e situação jurídica.
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Análise do Mercado: O avaliador realiza uma pesquisa de mercado para identificar imóveis com características semelhantes ao imóvel avaliando. Essa pesquisa busca identificar preços de venda recentes, ofertas de venda e outros indicadores de mercado.
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Análise do Imóvel: O avaliador realiza uma vistoria no imóvel para verificar as suas características físicas, estado de conservação, benfeitorias e demais aspectos relevantes.
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Aplicação do Método de Avaliação: O avaliador seleciona o método de avaliação mais adequado para o imóvel, considerando os dados coletados nas etapas anteriores. Os métodos mais utilizados são:
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Compara o imóvel avaliando com imóveis semelhantes que foram vendidos recentemente no mercado.
- Método Comparativo Indireto de Dados de Mercado: Utiliza indicadores de mercado, como índices de preços e custos de construção, para estimar o valor do imóvel.
- Método da Capitalização da Renda: Estima o valor do imóvel com base na renda que ele gera ou que potencialmente pode gerar.
- Método Costre-Base: Estima o valor do imóvel com base nos custos de construção de um imóvel semelhante, considerando depreciação.
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Conciliação dos Resultados: O avaliador concilia os resultados obtidos através da aplicação dos diferentes métodos de avaliação para chegar a um valor único para o imóvel.
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Elaboração do Laudo de Avaliação: O avaliador elabora um laudo de avaliação que documenta todo o processo de avaliação, incluindo os métodos utilizados, os dados coletados, as análises realizadas e o valor final do imóvel.
Por solicitação de XXXXXX, e com a finalidade de conhecimento do valor de mercado, emitimos o presente
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
1 – OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
É objetivo esta Avaliação o imóvel urbano constituído por um terreno no Município de Canoas no estado do Rio Grande do Sul.
2 – METODOLOGIA
O valor do imóvel será determinado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Foi, para tanto, efetuada pesquisa de imóveis em situações equivalentes e com as mesmas características do imóvel avaliando, de tal modo que a comparação seja possibilitada, ponderados os atributos por homogeneização para formação de preços.
A presente avaliação atende as exigências da Resolução COFECI nº 1.066∕2007.
3 – ZONA E LOGRADOURO
3.1 – Situação e Localização
Situa-se o imóvel no município de Catanduvas, Estado do Paraná, com frente na Rua Uriboca, no bairro do mesmo nome.
3.2 – Condições de Infrestrutura Urbana
O imóvel é dotado dos seguintes serviços públicos:
- via urbana pavimentada;
- rede de água tratada;
- rede de energia elétrica em alta e baixa tensão;
- rede e facilidades telefônicas;
- iluminação pública;
- coleta de lixo;
- entrega postal;
3.3 – Perspectivas de Mercado
As condições atuais do mercado imobiliário do município são de estabilidade, havendo equilíbrio entre oferta e procura, sendo boas as perspectivas de comercialização em médio prazo.
4 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
(Matrícula XXX – 1º Ofício∕XXXXXXX)
4.1. Terreno
Plano, tem as seguintes características:
Área: 14.000,00m²
Forma: retangular
Frente: para a Rua Uriboca, com 70,00m
4.2 – Fotografias do Terreno
Importante – As fotografias foram suprimidas para não identifica-lo.
5 – VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
Pesquisando entre ofertas à venda e negócios recentemente realizados nas imediações, para imóveis em condições que possibilitem a comparação com o imóvel avaliando, encontramos os seguintes elementos de amostra:
# Descrição Área Valor Total
1 Terreno Rua Uriboca, medindo 60,00 X 200m 12.000m² Vendido por R$ 600.000 2 Terreno Rua Uriboca, medindo 70,00 X 200m 14.000m² Vendido por R$ 680.000 3 Terreno Rua Uriboca, medindo 80,00 X 200m 16.000m² Vendido por R$ 720.000 4 Terreno Rua Uriboca, medindo 60,00 X 200m 12.000m² Ofertado por R$ 700.000
5 Terreno Rua Uriboca, medindo 70,00 X 200m 14.000m² Ofertado por R$ 760.000
Assim, os valores unitários da amostra são:
# Valor Unitário
1 R$ 600.000∕12.000m² = R$ 50,00 m²
2 R$ 680.000∕14.000m² = R$ 48,57 m²
3 R$ 720.000∕16.000m² = R$ 45,00 m²
4 R$ 700.000∕12.000m² = R$ 58,33 m²
5 R$ 760.000∕14.000m² = R$ 54,28 m²
Para os imóveis constantes dos elementos de amostra 4 e 5, por serem ofertas à venda consideraremos um deságio de 20% para o seu valor de mercado.
Homogeneizando em relação à fonte das amostras, temos:
# Amostras Homogeneizadas
4 R$ 58,33m² x 0,80 = R$ 46,66m²
5 R$ 54,28m² x 0,80 = R$ 43,42m²
Média dos Valores Homogeneizados = ∑ Valores unitários∕m² das amostras
Quantidade de Amostras
Média dos Valores Homogeneizados = ∑ 50,00m² + 48,57m² + 45,00m² + 46,66m² + 43,42m² 5
Teremos então, para a média dos valores unitários homogeneizados: R$ 46,73
Assim, para o imóvel avaliando:
Valor do Imóvel Avaliando = Área do Imóvel Avaliando X Valor Médio Unitário Homogeneizado: 14.000,00m² X R$ 46,73 = R$ 654.220,00
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em até 1%, portanto podemos dizer que em números redondos o valor do imóvel é de R$ 650.000,00.
Em alguns casos o corretor avaliador pode ainda estabelecer um intervalo de confiança de até 10% em relação ao valor encontrado, sendo que este percentual deverá ser o mesmo para o limite inferior e superior. Este intervalo embora reduza a precisão da avaliação, aumenta a certeza de que o valor de mercado encontrado para o imóvel avaliando está dentro do intervalo estabelecido.
Intervalo adotado de 2%
Limite Inferior = R$ 637.000,00
Limite Superior = R$ 663.000,00
Este é o Parecer.
Anexos
Currículo do Corretor Avaliador Plantas de localização
Certidões
Outros
VALOR MÉDIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 650.000,00
(Seiscentos e cinquenta mil reais)
Limite Inferior = R$ 637.000,00
Limite Superior = R$ 663.000,00
Canoas, .......................... de ......... de ............
Assinatura do Corretor Avaliador
Nome do Corretor Avaliador
Corretor de Imóveis – CRECI nº 0000 / CNAI nº 0000 SELO CERTIFICADOR DO CNAI
Um breve resumo de minha trajetória.
Com ampla formação e experiência em gestão e negócios, ingressei no mercado imobiliário no ano de 2019 na área comercial.
Dentro do setor, tive a oportunidade de crescer e desenvolver diversos projetos. Uma dos que mais me chamou a atenção foi a criação e estruturação de um setor conhecido como captação de imóveis, sendo o primeiro contato com a área de avaliação imobiliária. Após alguns anos atuando com avaliação opinativa, busquei se especializar na área de perícia imobiliária.
Hoje prestamos o serviço de avaliação mercadológica, dentro das normas da NBR14653, com todas as metodologias que cada situação pode exigir.
Avaliação judicial e extrajudicial. Avaliação para fim de inventário, partilha, doação, contestação de valores, venda, dissolução de sociedade, garantia, entre outras situações que exigem um laudo de avaliação imobiliária.
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